各地多措并举
推进土地收储工作
土地收储作为一项土地管理制度创新，是管理土地资产的重要措施，是防止国有资产流失的有效手段，是有效调控土地市场的合理方式。土地收储工作是政府进行土地管理的一个重要手段和措施，自实施以来取得了良好的社会效益，在城市建设中发挥了积极作用。但是土地收储在实际工作开展中，在给社会带来一定效益的同时，很多方面还存在着欠缺，有待于进一步的补充和完善。为此，本期撷取部分城市开展土地收储工作的有效做法以供借鉴参考，以推动本地区土地收储工作的顺利开展。
●经验做法
土地收储机制的福州模式
一、集体土地补偿办法
针对集体土地中的农用地，全市采用100万元/亩的统一补偿价格，给村镇1万元/亩的工作经费，另外给与村集体经济组织10万元/亩的发展基金，发展基金不能分配到户，仅可用于以成本价回购本村土地经过公开出让后建成的商品房以增强集体经济组织实力，为失地农民后续经营发展提供基础。针对集体土地中的房杂地拆迁，参照国有土地房屋拆迁补偿，即结合市场价格评估，拟制拆迁方案报市房管局批准，委托所在区负责拆迁的单位落实。房杂地不再给与集体经济组织土地补偿。这一方式方法较好的解决了城乡差异，体现了同地同价原则，有利于土地收储工作平稳推进。
二、市属国有企业用地
针对市属国有企业，福州市土地发展中心仅负责与企业签订补偿协议，并根据2年一调整的基准地价给与补偿，企业安置费用及异地建设费用不足方面由市财政统筹解决。这样既保证了土地补偿的公平、公正，又可兼顾企业和职工生存发展问题。
三、中央和省属国有企业用地
根据福建省统一规定，福州市内中央和省属国有企业用地补偿采用土地出让金总额分成方式，即土地出让后，土地出让金总额的 60% 作为补偿费支付给中央和省属国有企业，40% 留在福州市财政。企业搬迁、拆迁费用由企业自筹，特殊情况由福州市土地发展中心予以垫支（含本金、利息），土地出让后从企业应得分成中扣还。这样的补偿计算方式有利于调动企业积极性，配合土地收储工作。
四、非公所有制国有土地
针对非公所有制国有土地收购，福州市政府明文规定了补偿价格的确定方式，计算公式为土地使用权收购价=按原用途核定的地价+房屋建筑物和构筑物评估价+搬迁补助费+（居住用地基准地价-配套费-地段差）*5%* 获益年限。其中原用途核定的地价为企业转制时核定的地价或取得土地的价格，房屋建筑物和构筑物评估价、搬迁补助费由有资质的中介机构评估确定，获益年限是指企业在该地块上经营的年限，上限不超过10年。另外，企业按期搬迁可得到土地收购价格 10% 的一次性奖励。如企业搬迁扩产（福州市境内），可得到额外补贴。这样的土地收储定价机制，公开、透明，杜绝弹性价格可能带来的不利影响。
五、国有房屋拆迁
严格按照国家政策执行，有效保障群众利益。
六、针对违章建筑的控制
福州市拆迁过程中，对违章建筑的控制十分严格，引入航拍图、矢量图等技术手段，针对2006年前的违章建筑给予50%补偿，2006 年以后的违章建筑不予补偿，限时拆除，可以依程序强拆。这样的处理方式即考虑了历史遗留问题也一定程度上杜绝了新的违章建筑出现。
焦作土地收储与出让权力下放
一、管理权限下放
焦作市在推进审批权力下放，全力服务经济发展过程中，凡是棚户区（城中村）改造涉及的征地补偿、土地收储、土地供应以及批后监管工作，都由辖区政府负责，辖区政府独立承担土地供应报批程序的报批职责，并于土地供应程序结束后10个工作日内，向市国土资源局、市土地收购储备中心报备。这是该市加快用地申报，提高土地审批供应效率的实实在在的举措。
二、强化宣传引导
棚户区（城中村）改造工程涉及千家万户群众的切身利益，政策性强，社会关注度高。对此，该市国土资源局认真宣传土地政策法规、棚改政策，积极学习借鉴外地先进经验和做法，探索、研究破解土地政策、服务项目建设的难题，做好解释工作，让广大征迁群众全面了解和掌握政策，面对面解决群众的征迁困难问题，最大限度赢得广大居民的理解和支持。
三、科学编制规划
棚户区（城中村）改造工作涉及不同类型的土地权属和用地性质，该市国土资源局全面启动了市、县两级“十三五”土地整治规划编制，针对不同区域类型、不同用地性质，分类梳理归纳，把棚户区（城中村）改造安置住房用地纳入全年供地计划优先安排，优先保障。
四、加强信访维稳
棚户区（城中村）改造工程涉及不同层次的干部群众，在工作中难以避免群众咨询和上访。对此，该市国土资源局扎实开展矛盾纠纷大排查大化解工作，建立矛盾纠纷排查“横向到边、纵向到底”责任体系，全面排查涉及群众切身利益的土地征收、宅基地纠纷等矛盾纠纷。规范信访事项办理工作，以工作规范压实办理责任，打造“阳光信访、责任信访、法治信访”，全力维护群众合法权益。
忻州细化土地收储程序
一、集体土地收储程序
一是函询规划意见。对纳入年度土地储备计划的地块，由市土地收购储备中心向市规划勘测局发函，由市规划勘测局出具规划意见。二是下达征收指令。市国土资源局根据规划意见，代市政府拟订土地征收储备工作通知，由市人民政府向忻府区人民政府下达征收指令。三是开展征地前期工作。忻府区人民政府根据市政府下达的土地征收储备工作通知，与有关乡镇(办事处)、村召开协调会议，由市国土资源局忻府分局等有关单位开展征地告知、调查确认、听证、勘测定界、制作“一书四方案”等征地前期工作。缴纳被征地农民社保费、耕地开垦费，由忻府分局组件上报市国土资源局。四是组卷上报审批。用地报件经省国土资源厅审查通过后，市财政局根据省国土资源厅下达的新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书办理缴款手续。五是实施征收工作。用地经国务院或省人民政府批准后，市国土资源局函告忻府区人民政府，进入征地实施程序，发布征收土地公告和征地补偿安置方案公告，开展实地放线、附着物清点、补偿登记等工作。六是核算征收成本。市土地收购储备中心根据市人民政府批复的征地补偿安置方案，与市国土资源局忻府分局及时清算每宗地的征地补偿费用。七是交付土地纳入储备库。土地征收工作全部结束后，市国土资源局忻府分局完善征收资料并上报市国土资源局。市国土资源局向市土地收购储备中心下达土地储备入库通知。市土地收购储备中心按规定将土地纳入储备库，并将有关信息录入土地储备动态监测监管系统。
二、国有土地收储程序
一是提出申请。原国有土地使用权人向市土地收购储备中心提出收储申请。二是权属调查。市土地收购储备中心会同市国土资源局有关科室，对拟收购土地的权属、面积、四至范围、用途及地上附着物等情况进行调查确认。三是确定价格。市土地收购储备中心与原土地使用权人协商，委托有资质的评估机构进行评估，依据评估结果确定收购价格。四是编制方案。市土地收购储备中心编制土地储备项目实施方案，上报市人民政府批准。五是签订合同。市人民政府批复后，市土地收购储备中心与原土地使用权人签订土地收储合同。六是支付费用。市土地收购储备中心根据合同约定向原土地使用权人支付收购费用。七是移交土地纳入储备库。原土地使用权人与市土地收购储备中心办理土地交付手续，市土地收购储备中心向市国土资源局申请办理土地权属变更登记手续，将土地纳入储备库。八是成本核算。市土地收购储备中心根据相关规定将可列入成本的费用汇总，进行收购成本核算。九是上传信息。将收购完毕的地块信息录入土地储备动态监测监管系统。
三、依法收回的国有土地收储程序
一是提出申请。原土地使用权人向市国土资源局提出收回国有建设用地使用权申请。二是上报审批。市国土资源局拟订《收回国有建设用地使用权建议书》报市人民政府审批。三是下达通知。市人民政府审核同意后，向原土地使用权人下达《收回国有建设用地使用权通知》，同时抄送市国土资源局。四是收回土地。原登记发证机关依法注销原土地登记手续，收回国有土地使用权证。五是纳入储备库。市国土资源局向市土地收购储备中心下达“收回国有建设用地入库通知”，市土地收购储备中心将土地纳入储备库。六是上传信息。将依法收回的地块信息录入土地储备动态监测监管系统。
四、开展巡查管护
储备土地入库后，对暂不供应的地块根据实际确定管护方式，组建管护队伍，确保土地权益不受侵害。对有利用条件的储备地块以出租、临时使用等方式加以临时利用，提高储备土地利用效率。
松原破解棚户区类
土地收储难题
一、调查摸底分清缓急
首先，松原市根据相关部门调查，掌握全市棚户区的总面积、具体位置及土地权属类型等情况，然后根据城市总体规划确定出拟收储宗地的最佳土地用途，再根据自身的财力情况决定收储面积的大小，优先收储亟待解决的民生工程项目和公益事业项目，实现“抓重放轻、有的放矢”。
二、收储程序依法依规
为避免因程序缺失而引发的群众矛盾及上访事件，松原市国土管理部门严格土地收储程序，依法依规开展棚户区类土地收储工作。一经确定收储某宗地，首先下达收储公告，标明收储宗地的位置坐落、面积大小、规划用途、补偿标准等基本信息，如果是集体土地则下发到所在村集体经济组织，如果是国有土地则下发到所在辖区的居民委员会，如两者兼有则全都送达。随后，开展前期现状调查工作。前期现状调查是整个收储工作的核心，细致、完善的前期调查工作为后期补偿顺利开展奠定坚实基础。国土管理部门工作人员会逐家逐户进行地上构建筑物及附着物的登记工作，确认权属及宗地属性，并做到调查结果当场签字确认，同步留存影像资料，为后期补偿做好记录。调查结束后，要进行调查结果公示，公示期间权利人如有异议，可提出申请并要求重新调查，公示结束后进入收储补偿阶段。
三、补偿标准阳光透明
棚户区类土地收储工作如果收储的宗地都是国有土地，补偿工作结束收储工作也就接近尾声，可进行后继开发。如果收储宗地是集体土地，补偿工作顺利的话看，意味着收储工作完成了 80%。补偿工作结束后，组卷、报卷、审批、公告等程序环节，将按部就班陆续开展。补偿工作涉及群众切身利益，所以必须坚持补偿标准阳光透明。松原市根据当地经济发展和物价水平制定符合市场行情的房屋及地上物补偿标准，权利人可根据自身需要提出实物补偿安置或货币补偿安置。
济源土地收储实现提质增效
一、夯实土地收储
为夯实土地收储的基础，济源市国土资源局将土地收储工作列入全局“四项重点工程”，并抽调精兵强将，组成了 28 人的强大工作队伍；优化土地收储工作流程、制定工作台账、实行项目分包制；每周召开推进会，了解掌握项目进展情况，分析研判当前形势，解决收储中遇到的难点和问题……从而扎实稳步推进土地收储各项工作，全面提升工作效能，为‘大收储’格局的形成打下了坚实的基础。为提升工作效率，该局专门成立了 4 个项目组，将项目责任落实到人，严格按时间节点逐步推进；同时，严格要求各项目组主动出击，变等待收储为上门服务。
二、做好资金保障
土地收储需要资金做保障，为此该局积极和财政部门沟通，进一步规范土地收储资金运作程序，将所有征收土地列入收储范围，由土地收购储备中心统一支付土地补偿款。与此同时，根据实际工作需要，为积极拓宽收储资金来源和渠道，该市还制订了本年度土地储备专项债券发行方案，立项包装了 9 个项目，并申请省级土地收购储备专项债券资金 1.9669 亿元，争取省级补助资金 611 万元。
三、加大土地供应
为盘活土地资产，积聚城市建设资金，该局不断加大土地供给力度。截至目前，全市供应国有建设用地共 17 宗面积 1157 亩，同比增长143%，总成交价款7.8684亿元，同比增长214%。目前，经市国有土地资产管理委员会研究，12 宗1026亩国有土地挂牌出让供地方案已经通过审核，经政府批准后将于近期挂牌出让。
四、盘活土地资源
为进一步提高土地供应率，该局坚持对批而未用土地情况逐宗进行排查，建立详细台账，制作工作底图，明确每一阶段的目标任务，研究制定具体的处置措施，持续加大土地征收供应力度。与此同时，为确保国有土地资产不流失，该局主动出击，全力追缴土地出让金，对欠缴土地出让金的6家单位多次进行催缴，并采取在媒体发布公告，向市人民法院提起诉讼等多种手段进行追缴。为提升土地价值，该局充分发挥职能，合理确定宗地出让方案，将每宗土地的出让置于阳光下操作，加大向外界的推介和宣传力度，及时了解企业用地需求，合理组织土地出让工作。
淳安土地收储工作亮点纷呈
一、深入一线调研，盘清收储家底
去年年初对全县范围内的土地进行全面清查，开展工业用地调查、农村存量建设用地调查、村庄地籍调查、低效用地调查等，掌握土地利用程度和使用者经营情况，摸清淳安土地闲置状况和问题，科学、合理确定土地储备对象，并分别进行归类统计。与此同时由 23 个乡镇及青溪新城等区块根据当地经济发展情况，进行调查摸底，统计汇总，并函告县国土资源局，双向评估比对，科学研判用地需求，将保障性住房和重点工业项目优先纳入计划，排定储备土地开发和供应时序，优先储备开发存量建设用地，严格控制新增建设用地，初步确定储备地块。
二、科学拟订计划，征询各方意见
淳安县国土资源局根据调查情况，结合本县土地利用总体规划、城市建设规划、土地市场供需状况、年度项目投资建设计划实际，通过分析每宗用地现状条件、规划条件、行政审批条件等，调查规划编制范围内可储备用地潜力，依照淳安整体发展空间特征、城镇等级，优化土地储备布局，确定重点镇、一般镇、新城、其他重点产业功能区域内的土地储备规模和类型。起草计划,征询发改、住建、环保、林业、财政等各相关部门意见，对土地储备计划进行论证，座谈交流、实地踏勘、联席会议，最终形成科学合理、切实可行、综合效益较好的计划草案。
三、审批备案公示，强化政策保障
计划草案形成后，及时报县政府审批，并报省、市国土资源厅（局）备案并最终公示。2017 年 4 月由县政府批复《2017年度土地收储和供地计划》淳政函〔2017〕13号，按照对接-评估-谈判-审核-确认-收储的程序实施。秉持规划先行、规模适度、集约节约利用土地的储备原则，分类别、按程序，依法推进土地收储工作，因地制宜，准确判定土地储备方向，强化土地的开发利用，淳安县超额完成了年度收储任务。
四、重协调通阻滞 有力保障土地要素供应
淳安县国土资源局积极寻求在加快发展和资源保护、资金保障之间的平衡，全力做好土地的节约集约工作，完善储备地块资源调节机制，以保障性安居工程用地为优先，对土地出让、闲置地块收回等重点涉及民生安居用地应保优保，利用有效资源，积极破解各类难题，千方百计解决好土地收储过程中遇到的问题，强化提高土地调控能力和服务重点项目的能力。淳安境内只有杭千高速，仅13公里而且是断头路，所以在淳安境内设置5处互通的千黄高速意义重大。得知千黄高速项目须经过已出让的赛丽置业、清华房产等商业地块后，淳安县土地收储中心多次与已出让商业地块的企业协商收回地块，并积极协助企业解决实际用地困难。通过储备地块，该中心保障了千黄高速威坪互通用地94.338亩。
五、纾民困出实策 分类施策强管理求实效
因地制宜，提升储备地块利用价值，淳安县土地储备中心一直在努力践行和实现。千岛湖西园广场附近没有大型停车场，旅游大巴没有地方停，本地居民停车位也紧张。对此，淳安县国土资源局开展实地调研，与住建、建设集团、城管、国资办等部门多次沟通协调，最终将千岛湖镇老汽车站储备地块用于临时停车，有效解决了千岛湖广场区域停车难的问题。除此之外，对沿湖区域的地块，如原鞋楦厂地块进行地块美化绿化，建造湖滨景观带，提高社会效益。对暂时开发有难度的地块，积极争取调整规划红线，保障发展用地。对不适宜开发区域，进行指标盘活，统筹发展空间，解决历史难题。
六、把方向固根本 多规融合打造生态精品
县国土资源局在全县范围内通过进一步建立完善土地储备制度，大力推动《淳安县经营性用地收储验收办法》出台，突出了环境整治、配套建设的要求，以促进经营性用地收储“标准化”向“优质化”转变为出发点与落脚点，注重生态保护，强调提升环境品质，促进“做精储优”，保证拟收储地块的可用性，不盲目收储、扩张式收储，做精品型土地，实现保障和保护的双赢。淳安县加强沿湖沿线供地开发控制管理，建立临湖项目联合审查机制，按照“多种树，少挖山，不填湖”的要求，严格控制临湖地带开发强度，加强沿湖生态保护。对已出让的沿湖库湾用地，比如淳安县界首乡海坞二号地块94亩教育用地，考虑到其原规划业态及体量和目前本县控制项目填湖作业及二级水源保护政策存在冲突，不惜撤资回收。对该政策实施前已审批的项目，例如珍珠半岛地块、千岛湖大道南侧原沪千地块分别划出的60亩、30亩沿湖库湾区域，禁止施工建设。
●对策建议
一、加强新媒体宣传，完善便民办事指南
为方便土地权利人提前了解土地收购储备相关政策文件、流程及相关材料，应善用新媒体渠道进行政策宣传及普及，可在国土资源门户网站上做好相关政策文件导航，方便土地权利人对政策进行了解，同时制定便民办事指南，使土地权利人可以提前做好申请材料的准备。
二、加强与规划、环保等相关部门的沟通对接
土地收购储备是一项程序较为复杂，涉及部门较多的工作。为保证工作顺利开展，需要在各个环节中，主动加强与规划、环保、财政、工信委等相关部门的对接与协调，指导土地权利人完成相关工作，做好各个工作环节的衔接，提高工作效率，以确保收储工作顺利完成，及时移交出让。
三、市场为导向，科学制定收储计划
土地收储工作涉及内容非常广，涉及部门非常多，工作量和工作难度大，且工作周期长，跨度大，辐射范围广，如果不做好事前规划，便会导致许多工作环节存在缺失，工作落实效果差，工作有效性难以得到保证，导致整个工作流程流于形式。政府要根据土地市场的实际供求状况，组织国土、规划、发改、财政等相关部门根据土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划等一起制定年度棚户区土地收储计划。同时，根据自身财力情况，本着量力而行的原则进行收储。在收储前由国土管理部门对拟收储宗地进行前期摸底调查，摸清权属和人口类型为下步的安置及成本测算做好准备工作。
四、统一补偿标准，公开透明执行
政府部门应统一协调各部门，及时出台各种有利于土地收储的配套法规，及时更新符合市场情况的拆迁补偿标准和地上物补偿标准，统一标准、阳光征收。对征收双方都无法确定的地上物价格可由政府指定信誉优良的资产评估中价机构介入，并及时公示评估结果，做到补偿到位、程序到位，让被征收权力人切实感受到补偿的公平、公正。
五、合理编制资金预算及使用计划，积极探索筹融资模式
按时上报年度资金预算，做好资金使用计划，确保项目资金使用能够及时到位，有效使用土地储备资金。在符合政策的前提下，与财政部门积极探索筹融资模式，避免资金来源过于单一。同时进一步加强土地收购储备的可行性分析，以及与相关部门的沟通对接，避免项目开展后难以推进，或收购后难以出让，长期占用储备资金。
（图书馆综合Tel:3895111）